REITs 到底是什么，是不是一个好的投资标的？REITs 这个单词是 Real Estate Investment Trusts 的缩写，译为不动产投资信托基金。简单说吧，股票基金是把很多人的钱聚集在一起，交给基金经理去买股票。债券基金是把大家的钱凑一起，让基金经理拿去投债券。REITs 就是把大家的钱凑一起，基金经理拿去投不动产。
REITs 起源于 20 世纪 50 年代的美国，到目前为止算是一种流动性好、收益稳定的股债替代品。从投资形式看，美国那边的 REITs 分为权益型、抵押型和混合型。所谓权益型就是说 REITs 拥有不动产的所有权，投资者的收益主要来自租金收益和股利分红。抵押型偏债权属性，募集的资金用于抵押贷款或者购买抵押证券。抵押型 REITs 不直接参与经营管理，所以风险和投资收益一般低于权益型。混合型就是前两者的混合体，收益和风险一般也处于两者中间。
2021 年 4 月美国权益类 REITs 的收益率是 8.06%，抵押型 REITs 的收益率是 4.5%，可以看出来还是有差距的。从美国的数据来看，REITs 产品是能长期给投资者带来良好稳定回报的。最近 30 年，富时全美 REITs 指数的年化回报率是 10.26%，是收益比较稳定的资产。这里面富时全美权益型表现最为出众，其年化回报率是 10.73%，高于同期标普指数的 10.42%、罗素 2000 指数的 10.44% 和道琼斯工业的 8.42%。
国内的 REITs 算是刚刚起步试点，通常我们有试点的惯例，就是分步走、稳妥发展的战略。所以 REITs 初期的产品，监管部门的限制非常严格，基本上把高风险的住宅、写字楼、公寓、商场和酒店都在试点阶段禁止了。目前 REITs 能投的不动产，基本集中在仓储物流、产业园、收费公路、机场港口这些基础设施，还有就是供水供暖这些有稳定现金流的市政项目。大家可以看看已经递交招募说明书的基础设施 REITs，是不是基本集中在这些方向。只允许投资这些东西，正是因为供水供暖只要建成，每年都有稳定的现金流。收费公路、港口机场这些东西，都能收到稳定的过路费。就算竞争激烈的产业园，也是国内非常优质的产业园。不光是产品投向，在地域上也做了限制。优先支持重点区域，这些重点区域包括京津冀、雄安新区、珠三角、长三角，以及海南
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