多年来，房地产都是国内居民资产配置中最好的资产之一，无论是在几线城市，房产的增值幅度都不小。地产股从 2007 年前后的股市最强音变成现在的落寞板块，甚至我看到某明星基金经理致投资者的信中第一条就写了要规避地产板块。其实这与地产公司这么多年经历的「面粉贵过面包」，也就是土地价格上涨而房价涨幅被限制有很大的关系。在目前的销售规模下，房地产价格继续快速增长较难，而由于毛利率的持续收窄，利润增速更加难看，这是困扰目前地产板块的最大的问题。近期土地拍卖市场的政策变化对地产板块股价有较大促进也是这个原因。如果地价能持续稳定，地产公司毛利率有所回归，则可能会慢慢回归正常制造业估值水平。
? 地产股以前「炒」什么
关于地产，以前大家听得最多的可能是政策博弈。地产股往往呈现出销售变差—经济变差—土地投资变差—政策放松—货币宽松—股价上涨的逻辑链，但自「房住不炒」政策出台以来，政策的定力大大加强，目前虽然房地产本身的周期仍然明显，但房地产股价博弈政策的空间在明显减弱。
? 地产板块的未来看点是什么
未来地产板块需要关注毛利率的回升和龙头地产公司的市场占有率。当然，大家也需要关注一些新方向，如物业公司的价值重估对地产公司本身价值的影响。
? 为什么地产产业链股票机会大
地产产业链上的龙头公司市场占有率提升的速度明显大于房地产公司。房地产公司受地域、拿地等诸多限制，其实很难体现出规模效应。地产产业链公司则不同，近年来随着建筑材料行业越来越规范，防水、涂料等板块的龙头公司市场占有率提升非常快，这使得地产产业链上的公司更具吸引力。如果地产的销售规模能够维持，这些公司的成长性依然值得期待。当然，这些板块受政策扰动比较小。
（本章节完结）
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