REITs，即不动产投资信托基金。在世界范围内，REITs 已经有 60 多年的历史了，目前已经有 40 多个国家和地区出台了 REITs 制度，REITs 总市值超过 2 万亿美元。在我国，REITs 还是一个新生事物，正式起航是 2020 年的 4 月 30 日，中国证券监督管理委员会与国家发展和改革委员会共同发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。经过 2 年时间的探索，目前中国版 REITs 已经面市，首批 9 只产品基础资产质量良好，上市后总体表现稳健。
投资人应如何看待中国版 REITs 这类资产呢？从底层资产的角度来看，REITs 的收益来源及其波动取决于其底层资产性质及质量。
由于 REITs 间接持有基础设施项目公司 100% 股权或经营权利，是项目公司的唯一股东，所以使得基础设施项目未来的全部经营风险本质上由 RE-ITs 及其投资者所承担。REITs 的二级市场表现受宏观经济、产业政策、项目公司经营情况等因素的影响，原始权益人并无义务保证投资人的收益，体现了 REITs 的权益属性。
REITs 是一类既有股性又有债性的资产，强制分红以及分红的稳定性决定了其债性。目前，我国基础设施 REITs 产品要求将不低于 90% 的投资收益进行强制分红，而其底层资产一般为具有成熟的经营模式的基础资产，所以可保证较为稳定的收益来源。比如，市政供水行业基金的分红来源是自来水公司每年为城镇居民、企业提供供水服务而收取的水费。该行业具有较强的抗周期性，现金流持续、稳定、集中度低，也因此被称为「现金奶牛」，保证了后续分红的稳定性。
相较于股性更强的资产，债性更强的资产分红率虽然相对较高且更为稳定，但同时二级市场的价格波动幅度更小，所以更类似于固定收益类产品。而产业园、物流园等股性更强的资产，资产的升值空间相对更大，虽然对应的分红率比债性资产更低，但二级市场 REITs 份额的价格上涨空间更大。
那么，应该如何判断一只 REITs 是股性更强还是债性更强呢？一般而言，特许经营权类的项目，由于特许经营权到期时应将资产无偿转移给政府部门，投资者所拥有的全部收益仅来源于基金持有期间的现金流收益，无法享受资产本身增值带来的收益，因而这类资产的债性更强，典型
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