了解了 REITs 的风险收益特征，并认为自己的风险收益特征与之匹配后，如何挑选一只 REITs 以及如何来评价一只 REITs 呢？
要回答以上问题，核心是要分析这只 REITs 的底层资产。我们要了解 REITs 实际投向的底层资产是什么，是偏股性还是偏债性，这类资产的收益来源是什么，当前的定价是否合理，以及未来的增值空间如何等。
根据国家发展改革委发布的《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958 号），目前国内 REITs 对应的基础资产主要还是在基础设施领域，常见的包括交通基础设施，比如高速公路；能源基础设施，比如新能源发电设施；市政基础设施，比如供水、供电、供气、供热设施等；生态环保基础设施，比如固废危废处理设施；仓储物流基础设施，比如物流园区；园区基础设施，比如各类产业园；数据中心、5G 等新型基础设施；保障性租赁住房、5A 级景区等。未来，随着试点范围的进一步拓宽，将会有更多的资产被纳入。
以高速公路为例。如果 REITs 的底层资产是一条高速公路，那么它的主要收入来源就是政府部门授予的在未来 20～30 年内特许经营高速公路而产生的通行费收入。在基金的招募说明书中，基金管理人会按照中国证券监督管理委员会的要求披露这条高速公路经具备专业资质的评估机构所出具的评估报告，这个评估价值就可以作为评估资产价值的一个「锚」。
我们应仔细研读这个评估报告，判断这个「锚」是否合理，以及在这个「锚」相对合理的情况下当前的交易价格与之相比是偏高还是偏低、是否合理。比如，针对高速公路资产的价值评估一般采用收益法，也就是将高速公路在未来特许经营期内每年的净现金流按照一定的报酬率进行折现加总后计算现值。这其中有三个核心变量：每年的现金流预测、折现率、折现期间。折现期间一般参照剩余的特许经营年限，一般不存在分歧，相对确定；现金流预测和折现率则更多地依赖评估师的经验和专业判断。
首先，核心现金流受车流量预测、大修支出预测、运营成本预测的影响，除了需要了解这条高速公路历史的车流量增长以及收入增长情况，还需要研究其未来的现金流预测是趋于激进还是更为保守，比如是否考虑了其他通行方式或
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