历史上，房地产市场最为活跃的时代，我看非两宋时期莫属。当时的房地产换手率极高，「贫富无定势，田宅无定主」，「人家田产，只五六年间，便自不同」。为满足频繁的房地产交易，宋朝城市满大街都是房地产中介，叫作「庄宅牙人」。而频繁的换手率也意味着房子不愁卖不出去，因而宋朝的放贷机构很欢迎不动产抵押贷款。而在商业低迷的明朝前期，当铺便倾向于拒绝不动产抵押。
为什么宋朝的房地产市场这么活跃？不必奇怪，因为宋朝商品经济发达，城市化方兴未艾，人口流动频繁，跟今天的趋势一样，宋人发迹后也喜欢往大城市挤。南宋的洪迈观察到，「士大夫发迹垄亩，贵为公卿，谓父祖旧庐为不可居，而更新其宅者多矣。复以医药弗便，饮膳难得，自村疃而迁于邑，自邑而迁于郡者亦多矣」。而一个人从农村搬到城市，首先必须解决的事就是有个栖身之所，或购房，或租房，于是便催生了一个火爆的房地产市场。
据包伟民先生的估算：北宋后期，汴京市区的人口密度约为每平方千米 12 000 人至 13 000 人；南宋淳祐年间，临安府市区内的人口密度约为每平方千米 21 000 人，咸淳年间，甚至可能达到每平方千米 35 000 人。这是什么概念？今天纽约、伦敦、巴黎、香港的人口密度大致在每平方千米 8 500 人以下，东京都与广州市区的人口密度为每平方千米 13 000 人，北京约为每平方千米 14 000 人。换言之，宋朝特大城市的人口密度居然超过了今天的国际大都市。
如此之高的城市人口密度，势必导致大城市的商品房始终处于供不应求的卖方市场形态，房屋的销售价与租赁价越推越高。北宋前期，汴京的一套豪宅少说也要上万贯，一户普通人家的住房，叫价 1 300 贯；而到了北宋末年，京师豪宅的价格更是狂涨至数十万贯，以购买力折算成人民币，少说也得 5 000 万元以上。难怪宋人要感慨说：「重城之中，双阙之下，尺地寸土，与金同价，非勋戚世家，居无隙地。」
租房族
由于首都房价太高，宋朝政府又没有为所有京官提供官邸，所以许多官员都买不起京师的房子，只好当了「租房一族」。这有北宋名臣韩琦的话为证：「自来政府臣僚，在京僦官私舍宇居止，比比皆是。」
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